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农村的宅基地和房屋能否继承?看看法律都是怎么规定的!

发布时间:2019-3-1  新闻类别:法律课堂 点击次数:27

很多农民朋友已经从农村离开在城市定居,基本上是那种肯定回不去的一类。在交谈中,律师发现大家有个广泛的误区,就是认为农村老家的宅基地和农房、耕地,想当然的认为这些将来都可以从父母那边顺利的继承过来。实际情况真是这样吗?


一、《宪法》怎么说?


《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”


这一规定充分说明,我国实行土地公有制,即全民所有和集体所有。任何组织或个人只能依法取得土地使用权,不可能取得所有权,所以也就不存在所有权的继承问题。农民作为经济组织的成员,对于宅基地拥有的是用益物权,即使用和收益的权利(自用或者出租),其处分宅基地使用权的行为属于无权处分(买卖和继承不行)。


宅基地是具有福利性,农民获取的途径是向村委会申请是无偿的。所以按照这个道理来说,当宅基地使用人死亡时,则村委会有权利收回该土地,因为宅基地的所有权是属于村集体的,不属于个人。


二、《土地管理法》未明确是否可以继承


《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定是在社会主义市场经济的基本制度条件下,强调土地必须依法转让和必须有偿使用。


那么,啥是有偿使用,相关的法律依据是什么?


根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条规定:“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人,其土地使用权可以继承。”所以,其继承的前提必须是:“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人。”本条例的规定和主旨就是要依法有偿使用土地。如果原宅基地使用权人依法以出让方式取得土地使用权,并且向土地所有者缴纳了未来若干年土地所有权价款的,在土地出让合同规定的有效年期内有相对的处置权,其土地使用权是完全可以继承。


但麻烦的问题在于,中央的政策,宅基地是村集体给农民的福利,是免费给农民用的。而实际操作过程中,农民往往不是无偿取得,而是有偿获取。


那么在法律上又如何认定农民的宅基地是有偿还是无偿取得呢?目前没有明确的法律规定。


根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,通过申请使用村庄内集体建设用地的方式取得该宅基地使用权;不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,取得的宅基地只登记不发证,其继承的房屋不得改建,直至所继承的房屋自动灭失后由土地所有者收回其土地使用权;除此之外,原以划拨方式取得的土地使用权(包括国有和集体所有)都不能直接继承,确需改建、改变土地用途或者转让(出租)所继承的房产,都必须经过依法审批,并以协议出让等有偿方式取得土地使用权。




农村的宅基地和房屋能否继承?看看法律都是怎么规定的!



三、继承法:没有明确


在我国《继承法》有关遗产内容的第三条中,没有涉及宅基地的内容,可见,宅基地不属于遗产,不得继承,但建造在宅基地上的房屋属于村民个人所有,是可以被继承的。但是继承法对宅基地上的房屋是保护的。在现实过程中,也大都依照房随地转的原则处理,宅基地使用权跟着房屋一起继承。


四、其他部位和行业法规怎么说?承认继承!


《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)规定:“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。


原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。”


依据前述规定推断,第二类主张继承人基本有通过继承地上物所有权取得宅基地使用权的主体资格。


五、现实中如何判定宅基地是否可以继承?


1、如果宅基地上没房子了,倒塌或者一直就没盖(倒塌了也不允许翻盖),那么宅基地收回,不能继承。(大家头脑要灵活,不要让宅基地空白,也不要让宅基地上的房子倒塌,虽然不允许翻盖,但没说不允许维修啊)


2、如果宅基地房子还在,并且继承人符合申请宅基地的几个条件(户籍、一户一宅等),那么可以继承,但要每年缴纳一定的费用。


3、如果宅基地房子还在,但继承人不符合宅基地申请的条件,那么也可以实现继承宅基地和农房,但同样需要缴纳费用。


 
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