购房前期了解阶段

Q1

置业顾问的承诺录音、开发商的宣传广告是否具备法律效应？

 置业顾问的承诺，其说话表态是代表开发商的一种承诺，其录音如果能证明其来源真实，通过合法渠道取得，是具有法律效应的。开发商的宣传广告是否具有法律效力？根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，主要看该内容是否属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，若有，则具有法律效力。

Q2

哪几种房子不能在市场上公开交易？

根据我国法律及相关政策规定，不能上市交易的房产类型有：只取得使用权的房屋；未依法取得房屋所有权证的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有权共有的房屋、其他共有人不同意出售的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

Q3

开发商收取"订金"后，若开发商违约，是否应当双倍返还？

“订金”与“定金”有异，我国合同法中规定的“定金”是作为一种债权担保，具有保证金的性质。而“订金”并非法律概念，属于一种预付款的性质，相当于一种支付方式，不具备担保性质，不能请求双倍返还。

购房合同签订阶段

Q1

购房合同重点条款必看哪些？容易出现哪些类型的陷阱？

购房合同一般为格式合同，如果是购买新房，在签订时需注意是否具有购房资格，开发商是否取得了相关证件，其中最重要的两证是《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。另对房屋面积、房屋质量、付款方式、违约责任、交房条件、产权登记或过户的时间与条件也需仔细阅读。

以上任一项目在购房合同签订过程中都需注意，否则都易出现陷阱。例如应由购房者承诺所购房屋未被查封或设置抵押，若是购买了房屋，预付了购房款，却发现房屋已被法院查封，则无法办理不动产权证，将带来诸多不必要的麻烦。此外，购房合同上许多会有留白之处，建议若无补充则划掉，否则难以避免开发商在空白处添加别的内容。对于交房时间与条件应明确约定，若约定不清（比如只约定竣工时间未约定交付时间，抑或仅约定质量验收合格、小区配套完成等模糊字眼），也易导致购房者难以向开发商主张逾期交房的责任。

Q2

购房前发现合同有问题，但又不想放弃这套房子，要如何维权？

如果合同还未签订，可与开发商协商对合同内容做调整后再签订，如果合同已经签订，需看合同具体出现了什么问题，可通过与开发商协商以签订补充协议的方式变更合同内容，若属于《合同法》第54条规定重大误解、显失公平、欺诈胁迫等情形，购房者也可向法院或者仲裁机构请求变更合同内容。

Q3

网签合同与购房合同的效力有何不同?

网签合同是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，网签仅是行政机关的一个强制性登记备案手续，即便是在没有网签的情况下，只要能够证明合同符合生效要件，合同则成立和生效，网签只是为了让房地产交易更加透明化。若是二者内容出现不一致，若能证明签订的书面房屋买卖合同属于双方的真实意思表示，双方应以实际合同为准予以履行。

交房验收阶段

Q1

商品房验房交付中应注意的法律问题有哪些？

验房交付时发生最多的便是逾期交房的责任问题。这主要看是否存在不可抗力原因或者发生了合同约定的免责事由，若有，开发商也履行了通知义务，开发商则不承担逾期交房的法律责任。在这里需要注意的是，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以及实践做法，“交钥匙”即视为交房，即意味着对房屋毁损、灭失风险的转移和逾期交付时间的确定。因此交钥匙的时间在合同规定的时限内，便不能追究开发商逾期交房的责任。所以购房者在验房之前不能领取钥匙。

Q2

房屋存在质量问题，要如何取证维权？

房屋出现质量问题，应做好取证工作，可以采用拍照、视频、录音等方式留存质量问题的证据，这是维权的基本依据。之后，应当积极的与物业或者开发商联系，房屋质量问题的修复与损失补偿问题进行协商谈判。若无法达成一致意见，购房者可通过向法院起诉或者向仲裁机构提起仲裁的法律手段进行维权。

Q3

精装房用材与合同不一致，后期产生整改时间及成本，是否可以让开发商赔偿？

房屋用材与合同约定的不一致，属于开发商违约，购房者可依据合同的约定要求开发商承担违约责任。对于后期产生的整改时间及相关成本系因开发商的违约行为导致，根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，因开发商违约行为导致购房者损失的应由开发商承担赔偿损失的责任。

Q4

验房时出现哪类问题，可以直接退房？

根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，如果属于房屋主体结构质量不合格或者质量问题严重影响居住，购房者可要求退房。

Q5

房子总建筑面积与合同面积有误差该怎么办？

根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，若面积误差比值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人不得以此为由解除合同。若面积误差比值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息的。若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权归属问题

Q1

房屋署谁的名字房屋所有权是谁的吗？

我国现在实行的是不动产登记制度，新购房屋除交付外，均需在不动产登记中心做登记才具有物权变动的效力。但是，登记的义务人并不一定为房屋的真实所有权人。譬如不动产登记中心登记错误；譬如夫妻婚后购买，却只登记一方的姓名，其实际上亦属于夫妻共同财产，并非仅属于一方名下财产；譬如借名买房等等。

Q2

继承、赠与与售卖给子女都有什么优缺点？

继承、赠与与售卖房屋给子女，在缴纳税费方面有一定区别。

继承：法定继承人继承房地产，需要缴纳评估费、公证费、登记费、印花税。购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。缺点是流程过于麻烦，若购房未满5年，或不是房产，子女日后卖房将缴纳个人所得税。

赠与：直系亲属之间赠与免征个税与增值税，且不需要对房产加之进行评估。购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。缺点：若购房未满5年，或不是房产，子女日后卖房将缴纳个人所得税。

买卖：按照正常二手房交易缴纳税费。缺点是购房时间需重新计算。

Q3

按揭购房在离婚时有哪些合理的分割方式？

按揭购房需分情况，若是婚前一方付首付，房屋登记在一方名下，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚分割时，房屋归登记方，婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，根据财产的具体情况，由产权登记一方对另一方进行补偿，即对婚后还贷的款项及增值部分，进行分割。

若是婚后双方按揭购房，房屋登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同财产，在分割时有约定从约定，无约定则参照离婚财产分割的原则，即照顾无过错方、照顾无住处房、照顾女方、照顾抚养子女一方等原则分割按揭房，按照评估机构依市场价格对房屋作出的评估，由取得房屋所有权的一方给另一方相应的补偿。